相続登記の義務化はやらないとどうなる？期限や罰則について解説
相続登記が義務化されたことをご存じでしょうか。以前は任意だったため、やらずに放置していた方もいるかもしれません。
義務化されてもなお放置を続けた場合はどうなるのか、期限や罰則も含め、相続登記義務化について詳しく解説します。いざというときに慌てないよう、事前に学んでおきましょう。
相続登記義務化とは
亡くなった人が所有していた不動産（土地や家屋）を相続した場合、相続登記の申請が必要です。以前は任意だったこの手続きが、2024年4月より義務となりました。この章では、相続登記義務化の目的や背景、期限などについて詳しく解説します。
そもそも相続登記とは？
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった人（被相続人）から相続人に変更する手続きのことです。不動産の名義は、法務局の管理する「登記簿（登記記録）」に記録されています。相続した人は、法務局で「相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）」を申請し、自分の名義に変更します。
相続登記義務化はいつから？
不動産登記法の改正により、2024年4月1日から相続登記の義務化が開始されました。正当な理由がなく手続きを怠ると、10万円以下の過料の適用対象となります。
なお、気をつけなければならないのは、2024年3月31日までに相続によって取得した不動産も、すべて義務化の対象という点です。いつまでに相続したものなら大丈夫、ということはありません。相続時期に関係なく、すべての不動産において相続登記は必須だという認識を持つ必要があります。
相続登記が義務化となった背景・目的
義務化の背景には、所有者がわからない土地が増えている現状があります。国土交通省の調べによると、2022年度時点で不動産登記簿により所有者を確認できなかった土地の割合は、20パーセントを超えていたそうです。何代にも渡って相続登記をせずに放置していると、相続人がどんどん増え、最終的に所有者が誰なのかわからなくなってしまうのです。
所有者がわからないと土地の管理がされないまま放置され、周辺環境や治安の悪化につながります。土砂崩れなどの自然災害対策のために工事が必要な場合も、所有者がわからなければ工事をすることができず、危険な状態が続く恐れがあります。また、市街地の開発などのための買取も進められないため、土地の有効活用もできません。
このような所有者不明の土地による問題を解決することが、相続登記義務化の大きな目的です。
相続登記の期限
相続登記の期限は、相続による不動産の取得を知った日から3年以内です。また、遺産分割（相続人同士の話し合い）で不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があります。
もし期限内の相続登記が難しい場合は、「相続人申告登記」を行いましょう。相続人が簡易的に相続登記義務を履行するための制度で、戸籍謄本など必要書類を添付し、登記記録上の所有者の相続人であることを3年以内に法務局に申し出ます。実際の登記よりも手間なく申請でき、登録免許税もかかりません。
ただし、相続人申告登記はあくまでも暫定的な措置です。不動産の権利関係を公示するものではないため注意しましょう。
【改正法の施行日前の相続登記を行なっていない場合の期限】
改正法の施行日である2024年4月1日より前に取得した分の期限は、以下のいずれか遅い日となります。
- 2027年3月31日（義務化開始の日より3年以内）
- 不動産の所有権の取得を知った日より3年以内
相続登記は手間や費用がかかることも多く、スムーズに手続きが進まないことも考えられます。後回しにしていると間に合わない可能性もあるため、早めに着手すると安心です。
義務化の対象となるケース
義務化の対象となるのは、相続により不動産を取得したすべてのケースです。遺産分割が成立した場合や、遺贈により取得した場合も対象となります。
なお、未登記建物については、登記名義人がいないため義務化の対象にはなりません。しかし、そもそも未登記建物については、登記が義務づけられています。不動産登記法では、以下のように記されています。未登記建物を取得した場合は、表題登記を申請しましょう。
”新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”
相続登記に必要な手続き
手続きは法務局で行います。申請書に戸籍謄本などの必要書類を添付して提出しましょう。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人の戸籍謄本など、さまざまな書類が必要になります。具体的な必要書類や手続きは、遺言書の有無や「遺産分割協議」「法定相続」「遺贈」のどれに該当するかによって異なります。
自分で行うと手間や時間がかかるため、一般的には司法書士などの専門家に依頼することが多いようです。自分で手続きをする場合は、間違いや書類不備を防ぐためにも、法務局に確認しながら行うようにしてください。
相続登記をやらないとどうなる？
相続登記をやらずに放置すると過料が科されるほか、相続自体が難しくなる恐れも出てきます。詳しく見ていきましょう。
相続登記義務化の過料が科される
正当な理由がなく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは不動産登記法に定められているものです。
なお、期限までに登記を行えない「正当な理由」には、一般的に次のようなものが挙げられます。
- 相続人の数が極めて多く、戸籍関係書類の収集や相続人の把握などに時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲などについて争われているため、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
- 相続登記の義務がある人自身に重病などの事情がある場合
- 相続登記の義務がある人がDVの被害者であり、避難を余儀なくされている場合
- 相続登記の義務がある人が経済的に困窮しており、登記申請にかかる費用を負担できない場合
期限内の相続登記が難しい場合、相続人申告登記により義務を履行する方法もあります。こちらも3年以内の手続きが必要なため、忘れずに手続きをしましょう。
相続ができなくなる可能性がある
相続登記をしていない不動産は、相続人全員の共有財産という扱いになります。相続登記をせずに長期間放置し、相続人が亡くなった場合、さらにその相続人である子や孫が所有者となります。相続人が増えて相続関係が複雑になったり、所有者が把握できなくなったりする恐れがあります。話し合いも困難になり、事実上相続ができない状態になるかもしれません。
話し合いがまとまらないと裁判になることも考えられ、その分費用もかかります。相続をスムーズに完了するためにも、相続登記は速やかに行うことが重要です。
相続登記の手続きにおける注意点
相続登記の手続きの際、気をつけておきたいポイントがあります。以下で詳しく解説します。
過去の相続も義務化の対象となる
先述のとおり、義務化の対象となるのは、法改正された2024年4月1日以降の相続分のみではありません。過去の相続もすべて義務化の対象となります。これまで相続登記をせずにいた不動産がある場合は、速やかに手続きを行いましょう。被相続人が祖父や曽祖父など、直接の相続人でないという場合でも義務が生じるため注意が必要です。
相続手続きはやり直しできない
一度完了した相続手続きは、簡単にはやり直せません。民法上は、相続人全員の合意があれば、遺産分割協議をやり直し相続登記を改めることは可能です。
しかし、二重課税に注意する必要があります。遺産分割協議をやり直して相続したものは、相続での取得とみなされず、贈与や交換で取得したものと判断されます。当初の相続税とは別に、新たに贈与税などの課税対象となってしまうのです。
二重課税のリスクを考慮すると、相続手続きは気軽にやり直せるものではありません。慎重に行うようにしましょう。
複雑な相続の場合は専門家に依頼した方が良い
自分で手続きをしようとすると、多くの時間や労力がかかるものです。特に、相続関係が複雑な場合や相続人がたくさんいる場合は、必要な書類も多くなります。素人には判断が難しく、手続き漏れやミスが起きる可能性もあります。
先述のとおり、相続手続きは簡単にやり直せるものではありません。正確な手続きのためにも、司法書士など専門家に依頼するほうが安心です。
相続登記義務化に向けた事前準備
相続登記義務化によって、残された相続人の負担が増えないよう、できる準備をしておきましょう。生前からきちんと準備をしておくことで、相続人の負担が軽くなる可能性があります。
遺言書の作成
相続登記に備えて、遺言書の作成をしておくと良いでしょう。遺言書作成には、以下のメリットがあります。
- 遺産分割協議が不要になる
- 相続登記の際に添付する書類の数が減る
- 不動産を取得する人が、単独で相続登記の申請をできる
遺言書を作成しておくことで、相続人の手間や負担が減りスムーズな手続きにつながります。ただし、書き方や内容に不備があると無効となる可能性があるため、作成する際は注意が必要です。
不要な不動産は処分する
不要な不動産は、生前のうちに処分しておきましょう。相続時に残されていると、その分相続登記の手間がかかり相続人の負担が増えます。
また、遠方にある農地や森林など、管理や活用が困難な不動産を所有している場合、たとえ活用できていなくても固定資産税の課税対象となります。相続登記の手間や費用以外にも、その後の管理や税金の問題も発生してしまいます。自分の代のうちに、不要な不動産は処分しておくのがおすすめです。
まとめ
2024年4月の法改正により、相続登記が義務化されました。手続きには手間や費用がかかるため、すぐには着手できない場合もあるかもしれません。しかし、期限内の手続きを怠ると過料が科される可能性があります。法改正前に相続で取得した不動産も義務化の対象です。
長期間放置していると相続関係が複雑になり、相続自体が難しくなる恐れもあります。不明な点がある場合は司法書士などの専門家に相談し、早めに対応するようにしましょう。
執筆年月日：2025年1月
※内容は2025年1月時点の情報です。法律や制度は改正する場合があります。